04/09/2026
🏠 PROPRIETARIO O USUFRUTTUARIO: CHI PAGA LE IMPOSTE E TASSE QUANDO L’IMMOBILE È LOCATO?
Le imposte e tasse sulla locazione devono essere pagate esclusivamente dall'usufruttuario, mentre il "n**o proprietario" non deve dichiarare assolutamente nulla ai fini fiscali
PERCHE’? SPIEGAZIONE GIURIDICA
Dobbiamo dividere il concetto di "proprietà" in due parti:
• N**o Proprietario: ha la titolarità delle mura, ma non può utilizzare l'immobile né trarne alcun vantaggio economico immediato.
• Usufruttuario: gode del diritto reale di utilizzare l'immobile e di fare propri i "frutti", inclusi i canoni di un eventuale affitto.
In caso di locazione di un fabbricato, l'obbligo di dichiarare il reddito percepito ricade sull'usufruttuario perché Il fisco colpisce chi ha il possesso qualificato del bene e la capacità di generare quel reddito. Anche nel caso limite in cui il contratto di locazione venisse firmato materialmente dal n**o proprietario (magari per accordi privati), il reddito fondiario andrebbe comunque imputato e tassato in capo all'usufruttuario.
⚖️ I riferimenti della Normativa e prassi
I capisaldi giuridici che regolano la materia si individuano nelle seguenti disposizioni:
• Artt. 978 e seguenti del Codice civile, e in particolare l’art. 981 riconosce all’usufruttuario il diritto di godere della cosa traendone ogni utilità che essa può dare, con il limite di rispettarne la destinazione economica;
• Articolo 26, comma 1, del TUIR (D.P.R. 917/1986): Stabilisce che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale. La costituzione dell'usufrutto sposta la soggettività passiva d'imposta dal proprietario all'usufruttuario;
• Circolare Agenzia Entrate n. 50/2002: l’usufruttuario è il soggetto tenuto alla dichiarazione del reddito
• Risoluzione n. 394/2008: conferma che il proprietario non deve dichiarare redditi derivanti da beni concessi in usufrutto
• Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 381/E/2008: conferma che il reddito effettivo del fabbricato deve essere imputato a chi detiene il diritto reale (usufrutto), a prescindere da successivi contratti personali come il comodato d'uso
• Risposta a Interpello dell'Agenzia delle Entrate n. 216/2023: l’ente ha ribadito che l'imputazione dei redditi da locazione spetta all'usufruttuario. Di conseguenza, il n**o proprietario non può dichiarare quel reddito e non può optare per l'applicazione della Cedolare Secca;
• Istruzioni e chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sul quadro B/RB della dichiarazione dei redditi; nel quadro relativo ai fabbricati devono essere indicati gli immobili posseduti dal proprietario o dal titolare di usufrutto o di altro diritto reale; quando esiste un usufrutto, il titolare della sola nuda proprietà non deve dichiarare il fabbricato;
• normativa sulla cedolare secca; art. 1, commi 739 e ss., L. 160/2019;
Il principio è importante:
la tassazione segue il soggetto al quale è fiscalmente imputato il reddito, e questo, in presenza di usufrutto, è attribuito al titolare del diritto reale di godimento.
Lo stesso principio opera, quando ne ricorrono i presupposti, per la cedolare secca: l'Agenzia delle Entrate precisa che l'opzione spetta al locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile.
Il n**o proprietario non dichiara il reddito da locazione dell'immobile gravato da usufrutto, perché non è lui il titolare del diritto di godimento e, quindi, del relativo reddito fondiario.
È il titolo giuridico del possesso a essere determinante.
Per questo motivo, ad esempio, l'Agenzia distingue anche il proprietario/titolare di diritto reale dal comodatario o sublocatore: in questi ultimi casi i proventi possono avere una diversa qualificazione fiscale, come redditi diversi, anziché come redditi fondiari.
🧾 E l’IMU?
Anche sotto il profilo dell'IMU, la presenza dell'usufrutto è rilevante: il soggetto passivo non è necessariamente il n**o proprietario. La logica dell'imposta immobiliare considera infatti, tra i soggetti rilevanti, i titolari dei diritti reali di godimento.
Quindi, in presenza di un usufrutto, occorre verificare la posizione dell'usufruttuario ai fini IMU, senza confondere la sua posizione con quella del n**o proprietario. La normativa IMU è contenuta nell'art. 1, commi 739 e seguenti, della L. 160/2019.
🔎 In sintesi
Proprietà piena senza usufrutto
➡️ il proprietario dichiara il reddito da locazione e assolve le relative imposte.
Proprietà gravata da usufrutto
➡️ il n**o proprietario conserva la proprietà, ma non dichiara il reddito fondiario dell'immobile;
➡️ l'usufruttuario, titolare del diritto reale di godimento, dichiara il reddito e, ricorrendone i presupposti, assolve IRPEF o cedolare secca;
➡️ anche ai fini IMU la posizione dell'usufruttuario è quella da verificare come titolare del diritto reale.
La regola fondamentale, quindi, è questa:
Non sempre chi è proprietario dell'immobile è anche il soggetto fiscalmente tenuto a dichiararne il reddito.
Quando esiste un usufrutto, è necessario guardare al diritto reale effettivamente esistente sull'immobile e alla sua disciplina fiscale.
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